中國水泥網(wǎng)行情數(shù)據(jù)中心消息，12月2日起浙江省內(nèi)多地水泥市場成交價格再次暗降20-30元/噸。
11月以來，浙江水泥實際成交價格已普遍暗降兩輪，累計幅度60-80元/噸左右。另外，11月以來粵北及珠三角地區(qū)累計下調(diào)100-140元/噸，外來水泥局部片區(qū)實際成交累計跌幅近200元/噸。作為長三角及珠三角兩大重要水泥市場的核心區(qū)域，廣東、浙江水泥價格走低也是全國水泥行情整體下行的一個縮影。中國水泥網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月中下旬以后，全國水泥價格指數(shù)從213.81高位一路回落至當(dāng)前的200左右，且不少地區(qū)價格下行壓力依舊較大。
告別高周轉(zhuǎn)、高杠桿 房地產(chǎn)行業(yè)正在“降溫”較長時間以來，高周轉(zhuǎn)率一直是房地產(chǎn)行業(yè)得以高速發(fā)展的一個重要原因。基于對房價上漲的預(yù)期，加上過去預(yù)售款監(jiān)管存在不足，開發(fā)商借用期房銷售，拿著預(yù)售款，新拿地、新開工，新項目符合條件之后，再做預(yù)售，再拿新地、新開工，如此循環(huán)往復(fù)下去，實際拿著居民預(yù)收款加杠桿，一個項目預(yù)收款可以應(yīng)對多個項目新開工，從而擴大新開工面積，施工面積和自身規(guī)模。紅塔證券文章指出，過去一段時間，房地產(chǎn)投資之所以能夠維持韌性很大程度上與房企采用高周轉(zhuǎn)率、高杠桿的經(jīng)營模式有關(guān)，而這種模式對于資金鏈特別是銷售回款的依賴是很高的。不過，如今在房住不炒背景下，金融監(jiān)管力度不斷加大，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比受限，二手房交易遇冷，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，房子的投資屬性正在降低，高周轉(zhuǎn)率、高杠桿發(fā)展模式迎來極大挑戰(zhàn)。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2021年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲2.46%，二手住宅價格累計上漲3.36%。11月，百城新建住宅價格環(huán)比下跌0.04%，為2015年5月以來的第二次下跌（第一次下跌出現(xiàn)在新冠疫情初期的2020年2月），環(huán)比下跌城市數(shù)量增加至53個；百城二手住宅價格環(huán)比下跌0.08%，跌幅較10月有所擴大，環(huán)比下跌城市數(shù)量增加至68個。在關(guān)鍵的土拍和新開工面積方面。2021年1-11月，全國300城住宅用地推出面積同比下降11.3%，成交面積同比下降28.3%。其中一線城市推出面積同比增長53.0%，成交面積小幅增長；二線、三四線城市供求規(guī)模同比均下降。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任秦虹認(rèn)為，去年8月落地發(fā)力的房地產(chǎn)“三線四檔”管理和年初實施的銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，對房地產(chǎn)行業(yè)資金的需求和供給兩端同時收緊，改變了房地產(chǎn)行業(yè)過去二十幾年所形成的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式。預(yù)計房地產(chǎn)金融政策的進(jìn)一步收緊的可能性較低，預(yù)計未來金融政策將堅持“鞏固成效、方向不變”，保持個人購房首付和利率穩(wěn)健以抑制個人投機炒房，堅持“三線四檔”原則管控企業(yè)負(fù)債，落實房地產(chǎn)貸款集中管理引導(dǎo)資金支持實體發(fā)展。中指研究院常務(wù)副院長黃瑜則表示，2022年房地產(chǎn)市場步入下行周期，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價平穩(wěn)運行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長”的特點。基建或?qū)⒊蔀樗嗍袌觥巴械住标P(guān)鍵房地產(chǎn)是拉動是水泥市場需求的關(guān)鍵因素，在國內(nèi)部分地區(qū)，房地產(chǎn)水泥需求占比甚至占到全部需求的50%以上。對房地產(chǎn)市場嚴(yán)重依賴，也導(dǎo)致了水泥市場態(tài)勢極易受到房地產(chǎn)行業(yè)影響。以河南為例，在上半年和下半年兩個市場旺季，國內(nèi)多數(shù)地區(qū)水泥價格均出現(xiàn)了大幅上漲，但是河南市場卻疲態(tài)盡顯，甚至在上半年一度出現(xiàn)價格大跌情況，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場態(tài)勢下滑是關(guān)鍵因素之一。如今，在國家宏觀調(diào)控政策指引下，房地產(chǎn)正在回歸本質(zhì)的居住屬性。穩(wěn)中求進(jìn)，逐步擺脫經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)程中的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型將是大勢所趨，在此背景下，房地產(chǎn)投資熱度正在褪去，進(jìn)而導(dǎo)致水泥需求逐步下滑。分析人士指出，整體來看2022年房地產(chǎn)投資大概率下滑，基建及保障性租賃住房建設(shè)將可能在穩(wěn)定經(jīng)濟增長，進(jìn)而支撐水泥需求方面發(fā)揮重要作用。保障性住房方面，今年7月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》發(fā)布，此后多地紛紛出臺具體政策細(xì)則。比如上海計劃在“十四五”期間，新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%。浙江表示在“十四五”期間，全省建設(shè)籌集保障性租賃住房120萬套（間）。截至11月26日，已有廣東、湖北、浙江、山東、海南、吉林等6個省份和上海、成都、武漢等19個城市出臺了關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見或征求意見稿。專家表示，“十四五”時期，加快發(fā)展保障性租賃住房將成為我國住房制度改革的重中之重。基建方面，我國國土面積廣闊，經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域差異較大，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面仍然存在較大的成長空間。近年來，長江中游城市群、粵港澳大灣區(qū)、成渝雙城經(jīng)濟圈等發(fā)展計劃相繼提出和落實，未來將持續(xù)為基建投資提供有力支撐。另外，今年2月中共中央、國務(wù)院印發(fā)《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》，明確提出，到2035年，基本建成便捷順暢、經(jīng)濟高效、綠色集約、智能先進(jìn)、安全可靠的現(xiàn)代化高質(zhì)量國家綜合立體交通網(wǎng)，實現(xiàn)國際國內(nèi)互聯(lián)互通、全國主要城市立體暢達(dá)、縣級節(jié)點有效覆蓋，有力支撐“全國123出行交通圈”（都市區(qū)1小時通勤、城市群2小時通達(dá)、全國主要城市3小時覆蓋）和“全球123快貨物流圈”（國內(nèi)1天送達(dá)、周邊國家2天送達(dá)、全球主要城市3天送達(dá)）。交通基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量、智能化與綠色化水平居世界前列。到2035年，國家綜合立體交通網(wǎng)實體線網(wǎng)總規(guī)模合計70萬公里左右（不含國際陸路通道境外段、空中及海上航路、郵路里程）。其中鐵路20萬公里左右，公路46萬公里左右，高等級航道2.5萬公里左右。沿海主要港口27個，內(nèi)河主要港口36個，民用運輸機場400個左右，郵政快遞樞紐80個左右。總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)形勢下滑或成為水泥市場需求步入下行周期的助推器，但基建、保障房建設(shè)等將在穩(wěn)定水泥需求方面發(fā)揮重要作用，進(jìn)而支撐水泥行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
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